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杭州楼市既要阻止楼市继续探底又要防止房价反弹

发布时间:2019-08-14 19:39:06

杭州楼市既要阻止楼市继续探底 又要防止房价反弹  2014/6/6 8:52:00 来源:钱江晚报     2406套,这是2014年5月杭州主城区楼市交出的成绩单。让人担忧的是,相比4月的2779套,5月的主城区成交量继续下降。与此同时,5月 0日,主城区库存量首次突破6万套,达到605 8套。如果按照目前的行情持续下去,无可置疑的是,杭州楼市将继续探底。   据华夏时报报道,目前住建部兵分几路密集调研地方楼市,实地了解房地产市场下滑程度。取消限购限贷等声音,最近也时有传出。如果真要让楼市往好的方向发展,我们该怎么救才能让楼市这艘“大船”尽量不偏离轨道,朝着健康的方向行驶?声音1不限购但限贷 抑制投资投机性需求   2011年1月,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,简称“新国八条”。新国八条,首次提出了限购限贷。随后的 月1日,杭州市出台了“新国八条”执行细则,将限购限贷政策进一步细化明确。   相比之前的若干次调控,限购限贷对于抑制投资投机性需求,算是最有效的。现在,杭州楼市限购限贷已经 年多,随着市场的降温,投资性需求已自觉自愿地不愿进入楼市,因为投资一套房子是为了房价上涨获取收益,当一个市场的房价失去了上涨的动能,再投资还有什么意义?   浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,当前的市场,迫切需要挽救的是市场的信心。相比4月份,杭城各大售楼处的来访量并没有明显减少,之所以不下单是因为购房者对后市没有信心,担心现在买房会被套牢。除了投资投机性需求外,正常的改善性需求也受到抑制。所以,限购限贷的适度放松是眼下给市场信心的最直接方式。   那限购限贷应该怎么放?全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,“在保持市场稳定的前提下,一些地方的行政干预手段将逐步离场,市场化手段成为调节市场的主要手段。”由此来判断,如果眼下要取消一种手段,行政化的限购政策不会长远,肯定最合适退出市场,而限贷政策可以继续发挥差别化调控的作用。“新国八条”规定,原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;    对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。也就是,本地人限购2套房,外地人限购一套房。那么,假如限购放开,对于投资性偏强的需求,我们照样可执行有引导性的限贷政策。   最近的市场,因为房价有下行趋势,银行纷纷提高首付的门槛及利率,如首套首付三成,利率基准,部分银行上浮10%,而二套首付由原来的6成涨到7成,利率也上浮10%。“现在的市场,因为首付涨到7成,首改需求基本被错杀。调控抑制的是投资及投机需求,自住需求还是应该鼓励。”某房产公司老总认为,“限贷也应适当放开,比如二套购房中的首改需求是否可以适当降低首付?”声音2鼓励性的购房及税费补贴 不建议再出   回顾2011年之前的调控,几乎每次调控都是房价越调越涨,最甚的就是2008年底的大救市。   2008年底,因为全球金融危机,杭州房价遭遇了一场大地震,7折成为当时楼市通行的价格折扣。人们一度驻足观望,但2008年10月1 日晚10点,杭州市救市政策24条正式出台,因为政策涉及购房入户、税费补贴、二套房贷、公积金贷款等方方面面,一度被称为历史上杭州市政府最竭尽全力的一次救市。   购房入户、7折利率都是那时出台的。当时的政策,不论首套还是二套,只要买房,都能申请7折利率。更史无前例的是,按照当时的规定,自政策出台之日起到2009年底,在杭州主城区购买商品房的,在取得房屋所有权证后,按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴。而购买二手房的,买卖双方的税收也可按地方体制分成部分给予全额补贴。按照当时的政策,存量房交易,省市的税收分成是2∶8。市政府全额补贴,意味着买卖双方将少承担80%的税负。   于是,楼市迅速回暖,2009年杭州房价遭遇了一拨前所未有的大涨价,从最低点到最高点,不少区块整整翻了一番。2010年1月,针对房价的新一轮上涨,国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求实行差别化信贷和税收政策,对第二套及以上购房有所限制。而杭州市则在当年出台了一个1. %购房补贴的政策,凡首次购房或卖掉一套再买进的首改住房,都可享受这一购房补贴。在购房补贴的刺激下,2010年,杭州房价再度上涨。这次,假如救市,会否再次出现房价回涨?这样的担忧不是没有道理。“除了限贷外,鼓励性的购房及税费补贴千万不能再出。”某权威人士如此认为。   而对于增长转让环节的税费还是非常有必要的。比如个人将购买不足5年的住房转手交易的,全额征收5.56%的营业税。在二手房交易税费中,营业税是比重最大的。而将比重最大的营业税放在转让环节征收,对于抑制投资投机行为是非常有用的。投资了房产起码持有5年再转让,否则要交重税,这是不少房产投资者近年来退出楼市的主要原因。声音 信贷重点仍以实体经济为主 不能转向房地产   眼下热议的救市,大家关心的另一个重点是7折利率会否首现江湖?“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;合理确定首套房贷款利率水平;及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”,5月12日,央行在京召集了各大银行进行座谈,首套房贷放松再次成为大家议论的焦点。   2011年,国家出台的“新国八条”规定:2011年是“十二五”的开篇之年,国家进行经济结构调整的任务重大,产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”,当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。   从那以后,各大银行的信贷资金投放重点便由房产转向实体经济。一度以来,各大商业银行的信贷资源一直向小微业务、无抵押贷款业务、汽融业务等业务倾斜。而首套房贷的7折利率自2009年实行以来,执行到2011年便自行消失。而首套房贷的利率折扣这两年来一度调高,先是9折,再是基准。今年以来,各大商业银行普遍执行基准利率,个别银行甚至上浮10%。   “2009年,7折利率之所以会出现,是因为当时政府全力救楼市,重头的信贷资金都投向楼市,但今年不一样,政府的重点是调整结济结构,信贷投放的重点还是实体经济。所以7折利率出现机率不大。”一位业内人士如此分析。   日前召开的国务院常务会议相关信息也证实了这一点。国务院总理 提出,要深化金融改革,用调结构的办法,适时适度预调微调,疏通金融服务实体经济的“血脉”。而之前,他曾多次表示,要部署落实和加大金融对实体经济的支持。

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